俄羅斯人在克里米亞購買房屋卻沒有考慮后果他們可能會后悔

然而,半島的爭議地位可能會損害新的房屋和公寓所有者-國際不確定性帶來的風險甚至高達資產損失。俄羅斯最熱門房地產市場的陷阱-在“ Tapes.ru”資料中。

克里米亞和具有聯邦政府意義的城市的房地產以更快的速度增長:一年來,塞瓦斯托波爾的新建筑的平方米價格上漲了30%,克里米亞的類似數字增長了29%。就俄羅斯的增長而言,這分別是第一名和第二名。俄羅斯克里米亞半島的價格在五年內第二次出現上漲-第一次是在加入俄羅斯聯邦后立即發生的,隨后住房價格上漲并充滿了熱情:幾乎不可能買到(直到2014年8月才暫停房地產交易),價格標簽已經增長。同時,啟動了合法的市場重裝。

“五年前,不僅改變了許多監管交易的手段,而且改變了設計和建造,”負責半島的IQ建筑項目負責人Eric Valeev回憶說。“在此過程中,爆炸物價格上漲了2.5至3倍。”

在短短幾個月內,回跳被至少四分之一的回滾所取代。重點不僅在于買家贊賞當地度假村基礎設施的適度條件和服務水平。即使在半島房地產交易暫停之后,仍然無法進行許多類型的國家房地產登記(法律重裝過程仍在進行中),并且買家必須簽訂初步協議或意向協議。

在2014年秋天,危機襲來-暫停了俄羅斯人購買房地產的計劃,不僅購買度假勝地,而且購買主要房地產。抵押貸款利率飆升至“彈幕”水平,盧布崩潰。鑒于克里米亞價格標簽最初主要以美元顯示,因此2014-2015年需求繁榮沒有發生的原因是可以理解的。抵押貸款補貼計劃在2015-2016年拯救了俄羅斯的新建筑市場,該計劃直到2016年底才開始在克里米亞開展工作。即使在危機的嚴重階段之后,當地市場上的工作規則仍在穩定-在缺乏城市總體規劃的情況下,沒有關于新建建筑文明市場的言論,克里米亞的首席建筑師僅在2017年獲得批準。

此后,該半島的主要市場上漲-除此之外,新建筑物和二手建筑物的價格都上漲了。根據“ Tape.ru”分析師“ Avito提供的數據,該地區二級住房每平方米的平均成本。房地產”,從2017年7月的70.9增至2019年7月的7.66萬盧布。新建筑物的同一指標的動態變化-從每米79.8到89.5萬盧布。Rustime非政府組織總裁Anna Vinogradova表示:“在過去五年中,克里米亞的公寓平均價格上漲了44%,而在莫斯科僅為7%”(該公司致力于保護旅游基礎設施所有者和分時度假產品所有者的利益)。

升值過程一直在整個半島上進行,盡管當然,主要地點也很突出:塞瓦斯托波爾及其黑海艦隊的基地,半島的首府是辛菲羅波爾,并在那里建立了一個新機場,以及南海岸(南海岸-從福羅斯到蘇達克的海岸)。主要度假勝地位于。

“隨著跨過刻赤海峽大橋的開放,刻赤和費奧多西亞的房地產價格變得越來越昂貴,”安娜·維諾格拉多娃補充說。“開業后的頭幾個月,增長率分別為12%和10%。”

半島上最昂貴的房產-度假勝地-位于南海岸。該指標的絕對領導者是雅爾塔(Yalta),那里的精英住房需求主要集中在此。根據雅爾塔高級公寓“外交官”(Diplomat)雅爾塔綜合大樓的營銷總監納塔利婭·祖博瓦(Natalya Zubova)的說法,2019年當地新建筑中一米的成本達到60萬盧布。

而且該城市的電表平均費用是半島上最高的:根據Mir Apartments的分析師所說,這是14.46萬盧布。據帕維爾· 盧森科公司總經理說,第二貴的城市是古爾祖夫(每米11.86萬盧布),阿盧什塔則排在第三位(每米11.58萬盧布)。十萬盧布以上的電表成本由科雷茲的Massandra,Gaspra保留。

盡管價格高漲,塞瓦斯托波爾和 辛菲羅波爾的房屋 價格仍未達到每米10萬(分別為每米92,000和81,000)。從每米90到10萬-在Alupka,Otradnoye,Partenit和Foros度假勝地都有住房。在蘇克(Sudak)和葉 夫帕托里亞(Yevpatoriya),科克特貝爾( Koktebel)的指標為每米78.4萬盧布。平均價格在每米70至7.5萬盧布之間,在費奧多西亞,價格已約為6.6萬盧布。半島上最便宜的三個定居點是薩基(Saki),刻赤(Kerch)和巴赫奇薩賴(Bakhchisaray):這里的“正方形”分別是6.14萬,53.3和48.4萬盧布。根據克里米亞舊基金的一室公寓的平均費用,據安娜·維諾格拉多娃(Anna Vinogradova)稱,約為210萬盧布,“ odnushki”未在新建筑中完工,已經是2.5至300萬盧布。

我們自己不是本地人

克里米亞房地產市場的特殊性在于對它的需求是外部的,當地居民自己購買住房的頻率比來自大陸的客人要少得多。

克里米亞副總理葉夫根尼·卡巴諾夫(Yevgeny Kabanov)談到了這一點,并解釋了共和國價格在五年內上漲了2.5倍,恰好是其他地區的需求。

來自本地市場的公司的統計數據證實了這一趨勢。MIEL雅爾塔辦事處副主任Marina Epifanova表示,絕大多數交易是由其他地區的居民進行的。此類交易的主要部分是您度假期間的度假屋,但也有買方投資者和想要搬到半島永久居留的人(主要是養老金領取者)。

根據智商局的統計,他們通常不得不與來自莫斯科,圣彼得堡,喀山的克里米亞房地產買家打交道。LifeDeluxe Sergey Bobashev的項目經理指出,莫斯科人和圣彼得堡人對克里米亞住房的“雜食性”需求:“需求主要是情感。通常,來自莫斯科和圣彼得堡的買家并不在乎拿什么。最主要的是海上。”

這種難以辨認的狀態充滿了失望。當地市場,尤其是次要市場,種類繁多:并非所有房屋都有中央供暖系統,在某些地方沒有天然氣。

舊有的非法重建和附屬建筑的舊資金中有“自占”土地,而且從10月到6月缺乏集中供熱實際上已經停止了房地產的正常使用:即使街道上的溫度為+ 18-20,在家里也會很冷。盡管如此,安娜·維諾格拉多娃(Anna Vinogradova)強調,即使這樣的“垃圾房”也可能很昂貴。高需求與建筑工地短缺的結合影響了它。“一方面是沿海地區,另一方面是巖石地塊,在度假區幾乎沒有適合建造的地方。因此,即使是破舊的房屋也要花費很多錢。

至于克里米亞人本身,近年來,在共和國購置新房的條件正在逐步接近全俄羅斯的住房條件:抵押貸款年利率為10.5%,育有兩個或兩個以上子女的家庭可獲得6%的貸款。產婦資本計劃,軍事抵押,受益人的各種特殊條件在該地區運作。但是您仍然不能為當地居民提供負擔得起的住房:Domofond分析師的一項研究顯示,塞瓦斯托波爾和辛菲羅波爾是抵押貸款期限最長的俄羅斯城市之一。這些城市的中型家庭將需要92個月和97個月的時間來支付38平方米公寓的住房貸款。而且,該半島的抵押貸款發行量頗具參考意義:根據CIAN分析師的統計數據(可供發布商使用)

當地房地產價格的上漲顯然超過了克里米亞人的經濟可能性:該地區的平均要求工資,如2019年春季的一項研究所示,僅為20,600盧布。

誠然,正如聯邦國家統計局的數據所示,2018年克里米亞人的平均應計工資從25900盧布增加到3600盧布(作為比較:在克拉斯諾達爾地區,該指標從30.3盧布增加到40800盧布)。然而,根據Marina Epifanova的說法,只有在大城市-Simferopol,Sevastopol,Kerch,本地居民在房地產市場上的活動才顯眼,那里的工作狀況比整個國家都要好,價格也比南岸的度假勝地低克里米亞(南海岸)。專家說:“當然,度假村南部海岸的居民也解決了住房問題,但不像大城市那樣積極。” “工資水平的變化和負擔得起的抵押貸款可以增加從南海岸居民購房的興趣。”

將來,隨著克里米亞人自己建造的現代,負擔得起的住房存貨的出現,對徹底的非流動性的興趣將逐漸消失。同時,克里米亞的大多數新住房屬于“大陸”地區的居民,而當地人主要擁有舊的“私營部門”和典型的蘇聯建造房屋中的公寓。

他的外星人

但是最主要的是,所有這些內部市場問題并不是一個人存在,而是在法律真空的背景下,該半島于2014年春季結束。這就帶來了額外的風險愛好者-從沒有身份的所有者的出現到假設半島狀況發生變化的房地產的完全損失。

2014年3月27日,聯合國通過了“烏克蘭領土完整”決議,其中呼吁各州,國際組織和專門機構不承認克里米亞和塞瓦斯托波爾的地位發生任何變化,并避免采取可能被理解為此類的行動或交易。2014年4月15日,烏克蘭最高拉達通過了《關于確保烏克蘭臨時占領領土內的公民的權利和自由以及法律制度的法律》,其中規定“如果臨時占領領土內的財產權是根據烏克蘭法律獲得的,則財產權受到保護。” 實際上,正如Consul Group律師事務所的執行合伙人Sergey Pivovarchik所解釋的那樣,您可以遵守該法規,

專家強調:“任何違反烏克蘭法律的克里米亞房地產交易都是無效且不可行的。” -克里米亞法律真空會帶來其他風險:俄羅斯USRN中將沒有烏克蘭登記處的所有權或抵押記錄。對于買家而言,這是很高的風險。例如,您可以購買已經出售或抵押給第三方的房屋。”

實際上,在克里米亞購買房屋(2014年3月以后建造的房屋除外)是有問題的“二手”房地產交易的特定類比,另外的區別是,要驗證其法律清潔度要困難得多。至少房地產經紀人(或買方,如果他敢直接行動的話)將需要與烏克蘭當局聯系。

當然,這種情況下的風險是潛在的-烏克蘭財產所有人不太可能在俄羅斯克里米亞半島大量出現。但是考慮到該半島未被國際社會認可為俄羅斯聯邦的領土,有遠見的買家應該考慮可能的風險。Sergey Pivovarchik說:“如果克里米亞返回烏克蘭,則存在未在烏克蘭國家登記簿中登記的私有資產國有化的風險。” “在這種情況下,不知道烏克蘭是否會為這種資產國有化提供足夠的賠償。”

“在國際社會不認可的國家領土上購買房地產總是充滿風險,”聯合防務中心律師艾曼•努里克諾娃(Ayman Nurikenova)說。-如果克里米亞出于某些原因返回烏克蘭,則可以選擇。這不是最壞的選擇:您將成為擁有適當稅款和需要另外聲明的外國房地產的所有人。第二種選擇要糟糕得多-您將失去房地產,因為它對新州有利而疏遠了。”

倫塔調查的律師認為,這種情況的存在,盡管在理論上是不可能的,但實際上是對購買當地房地產采取極為謹慎態度的原因。實際上,正如Yukov&Partners的律師Ilya Bakhilin所強調的那樣,購買克里米亞住房的風險與在國外購買房地產的風險大致相同。“使情況復雜化的事實是,這部分內容不適用俄羅斯和烏克蘭關于1993年司法互助的協定。因此,專家補充說,最好不要冒險,要等待國家之間至少在克里米亞簽署一些協議。“那么,情況可能與科索沃類似,那里與外國人進行的房地產交易不會造成重大困難。”

如果我們現在談論的是房地產交易,可以建議最謹慎的買主采取保守的方法:在兩國的國家權利登記冊中注冊財產權。此外,據倫塔(Lenta)采訪的律師說,位于烏克蘭半島鄰國地區的地方當局非常忠于俄羅斯買家,并且不拒絕注冊克里米亞房地產的權利。