一向被房地產行業視為最穩定的北京房市 近兩個月突然變得不太平

幾天前,北京市住建委主任王飛公開表示,要維護和整頓房地產市場的秩序,尤其是打擊中介、自媒體惡意炒作,以及違規資金進入房地產市場,而且近期北京已就此展開了專項行動。在鏈家、貝殼等頭部中介機構的APP上,原先可以查詢“區域行情周報”的入口和成交量信息早已暫停對外公示。

文 | AI財經社 田晏林 李逗

編輯 | 董雨晴

一向被房地產行業視為“最穩定”的北京房市,近兩個月突然變得不太平。

中原地產研究中心統計數據顯示,2021年1月,北京新建住宅網簽4832套,同比上漲68%;二手房住宅網簽17513套,同比上漲104%。

自2017年“317”調控新政出臺后,北京樓市就呈現出平緩慢漲的態勢。但隨著這一輪成交量上漲,一部分購房人的心態發生了變化。特別是在深圳、上海房價上漲的刺激下,北京似乎有些坐不住了。

不過,更嚴的穩房價政策已經在路上。幾天前,北京市住建委主任王飛公開表示,要維護和整頓房地產市場的秩序,尤其是打擊中介、自媒體惡意炒作,以及違規資金進入房地產市場,而且近期北京已就此展開了專項行動。在鏈家、貝殼等頭部中介機構的APP上,原先可以查詢“區域行情周報”的入口和成交量信息早已暫停對外公示。

這一輪房價異動似乎已經進入了新的調整期。

房市異動,有人被中介忽悠沖動買房

近日,AI財經社走訪了北京的中介機構,多位房產經紀人頗為感嘆。他們說,從上個月開始,北京的二手房成交量明顯增多,周末帶看量甚至有去年的5倍之多。

“1月份庫存量去化很多,但新增房源跟不上來。很多業主對自家房子的預期很高,我們遇到過一位,第一天掛牌價還是430萬,第二天就漲到450萬。”鏈家經紀人王金金表示,自今年元旦以來,不論是業主還是客戶,心里都對房價有著過高的期待。

圖/視覺中國

上周,王金金半夜11點接到客戶來電,預約第二天去看房,他有點懵了,因為這原本是個不著急買房的長線客戶。去年10月,王金金第一次認識這對夫妻,對方預算400多萬元,打算在五環外買一套150平米左右的三居室作為改善住宅,但他帶看過后,對方卻說想再等等。

“他們名下有一套房,本來打算今年6月把父母戶口遷到北京后,就可以再按首套房40%的首付比例進行購買,少花點錢,因此一直拖著。”王金金聽客戶說,他們是受上海、深圳的房市變化影響了,擔心北京市場也有變化,所以突然有點著急。

于是,三天時間里,王金金帶他們看過六次房,篩選了30套,最后對方按照二套房的首付比例,選擇了西城區一套“老破小”的開間。“現在西城區的房子,只要掛牌價格別超出市場價太多,基本登記三天就能成交。”

AI財經社了解到,在西城區最有名的德勝門學區房,有業主掛牌僅2個小時,排隊看房的客戶就超過30位,有些客戶不看房直接跟業主約談,業主則更傾向能全款支付的客戶。

不止是西城區,海淀區的學區房在去年半年內,每平米房價的上漲幅度超過2萬元。一套50平方米左右的一居室,平均上漲100萬元左右十分常見。

不過,這一輪北京市場變化實則十分復雜,并非人們口中的一律看漲。據貝殼研究院統計,2020年以來,4個遠郊區除外的12個城區中,僅有3個區房價上漲,分別是海淀、西城及朝陽,東城基本持平,其余城區均下跌。學區房因鎖定教育資源,也成為這一輪房價上漲的特例。整體來看,這一輪北京房價上漲城區區域比例實際并不高,僅為25%。其中,海淀區均價同比上漲2.4%,領先其他各區,西城以1.9%的漲幅位列第二,在多校劃片實施的影響下,價格漲幅實際是在收窄。

希望隱去所在機構名稱的中介店長劉波告訴AI財經社,客戶的焦慮情緒,的確有部分是被同行點燃的。上個月,一直跟他看房的客戶,突然找到別家中介機構帶看,“當時我們有同事悄悄跟著聽,對方一直告訴客戶房源緊俏,說業主在外地很難配合時間,如果不盡快簽合同,很快業主就要漲價,要么就被別人搶先了。”據該中介介紹,那是一套朝北的一居室,掛牌很久,在他看來屬于不太好賣的房子,但是在這位中介的煽動下,當晚,這名客戶就簽約了。

被牽著走的買房人

在這之前,深圳、上海已經完成了一輪樓市的漲幅,在各地以學區房為開端的房價漲勢,帶動了整個二手房,乃至新房的成交熱潮。資本的軌跡往往是如出一轍的,北京樓市學區房漲價苗頭顯現之時,漲價的恐慌也自然開始在買房人群中蔓延。

最近一段時間,此前僅是線上關注新房交易趨勢的張晨,開始轉身投入到買房陣營中。他沒想到的是,工作日下午的售樓處現場,人頭攢動,即使到了晚上7、8點,這里的人們還是烏央烏央的一大片,不肯散去。這與他往常的看房場景大不相同。張晨記得,上一次密集看房還是去年國慶前期,但那個時節的售樓處現場還是一副門可羅雀的冷清氛圍。

圖/視覺中國

在密集走訪了大興、亦莊、昌平等區域多個項目的售樓處后,張晨直觀感受到,人們的買房情緒的確是突然高漲了起來。但真正讓他訝異的,還是在實際訂房過程中。無論是新房的成交速度還是成交價格,都超過了張晨此前的預期。

“我在訂房過程中發現,如果前天看的房子沒有訂,第二天很快就沒了,而且不少房子的價格也會有所上升。比如前幾天看的融創的項目,昨天二期開盤均價直接漲了2000元。這種情況下,很難不著急。”

經歷了幾輪房源被搶的失落后,張晨不得不改變此后的看房流程,從單一的咨詢房源改為先付定金鎖定房源。“后來我看房流程就變了,去了先交定金定下來,然后再看房。這樣的話就能提前鎖定價格和房源。”

盡管看上去有點瘋狂,但用這種方式,兩天之內,張晨提前鎖定了4-5套房源。張晨心里打定了主意,趕在樓市行情爆火之前,應該搶先下手。像張晨一樣因擔心樓市漲價,轉而買房的人還有很多。

劉波坦言,2020年下半年他就發現,隨著交易量的平穩上漲,好房子賣得很快。“翹尾從12月底開始,因為網簽破了兩萬套,刺激了客戶年底買房的心態。”

貝殼研究院統計顯示,2020年北京二手房市場即使在疫情影響下,購房需求仍持續釋放推動市場韌性復蘇。雖然一季度成交腰斬,但疫情之后“奮力”追趕。從北京鏈家二手住宅成交數據看,2020年前三個月,在新冠疫情影響下,北京二手住宅成交量同比下滑56%,尤其是疫情最嚴重的2月,成交同比下滑86%。隨著疫情逐步得到控制,被阻滯需求逐步釋放。4月起,單月成交同比轉正,年內后8月二手住宅成交量同比增加43%,這使得全年總成交不降反增。

事實上,北京房價的升溫與房貸利率下降也有一定關系。在2020年上半年寬松的貨幣政策影響下,房貸利率下調促進自住需求正常釋放,這一情況延續到了2020年12月,北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個基點。

進入1月以來,市場甚至有消息稱,北京市場已經火到讓中介都取消了中介費折扣,但AI財經社向西城區鏈家的一線工作人員詢問,發現在實際操作中,目前中介費折扣仍有商談空間。另外,我愛我家在原2.7%費率基礎上的8折優惠還在,低于8折需要領導層層審批,并且工作人員稱,在1月29日到5月15日,連環單的客戶則可以享受5折優惠。

那么問題也就來了,在當下這輪緊張的購房氛圍中,市場是否反映出了一個合理的行情發展態勢?

房價上漲虛實

“‘逢漲必查,逢炒必辦’,勢必穩住房價市場預期。”進入2021年,北京市政策開始集中出臺文件,嚴厲打擊惡意炒作和違規資金進入樓市,整頓房地產市場秩序。

1月25日,北京市住建委主任王飛表示,北京市住建委將加強對長租企業的嚴厲監管,禁止企業形成資金池和租金貸。嚴查資金違規進入房地產市場和中介炒房、投機炒作。

圖/視覺中國

緊接著1月30日,北京銀保監局嚴查個人信貸資金違規流入房地產市場。

2月1日,北京房地產中介行業協會組織包括鏈家、我愛我家、麥田房產、中原地產在內的經紀機構,發布《關于穩定首都房地產市場的承諾書》,要求從業人員承諾:不渲染、不炒作、不介紹、不答復任何無關住房居住屬性的概念或噱頭;不鼓動業主提高委托價格;不參與經營貸、首付貸、消費貸等違法違規金融活動。最重要的是,降低熱點區域看房頻次,每套房屋內周帶客戶看房不超過2組。

盡管在劉波看來,這里沒有規定一組客戶是幾個人,中介很有可能把三四個客戶按照“一組”客戶上報,這種規定仍存在一定的操作空間,但政府部門和行業協會的表態已經非常清楚。前幾天,北京市住建委主任王飛公開表示,要維護和整頓房地產市場的秩序,尤其是打擊中介、自媒體惡意炒作,以及違規資金進入房地產市場,而且近期北京已就此開展專項行動。

不久前,不少長期關注北京交易走勢的人們也發現,鏈家的新房交易數據突然被下架,而一些熱門學區房也對中介有了限制帶看量的要求。

政策帶來的效果是立竿見影的。常年從事新房銷售的房地產行業人員李明發現,“年初,西城、海淀、東城這三個區域的房子漲幅和成交速度都是相對較快。但在這之后,這股交易熱潮并沒有蔓延開來,被某種力量限制住了。”

從最能反映市場熱度的二手房成交情況來看,據鏈家內部人士透露,“學區房市場的交易價格相應有所上升,但過去一年直至今年年初,大部分的二手房成交價格漲幅相對有限,買方和賣方還是處于一個平衡的博弈狀態。”

以李明所在的區域為例,他所管轄的區域因為成交熱度不高,二手房價格相比年前漲幅并不大。也正因此,他所在區域的帶看量并未受到管控。

事實上,過去一年,相比深圳和上海,北京樓市始終處于平穩狀態。自2017年"317調控政策"之后,“限購和限貸”政策雙雙升級,樓市調控力度始終未能放松,樓市里的投資性需求被徹底擠壓出去,并形成了區域化的成交特性。

親歷過樓市調控周期的李明,能明顯感受到調控帶來的市場變化。他發現,北京的新房交易市場中,不同環線間的交易形勢大不相同,而房價的成交幅度也主要視區域基本面的利好而定。

“從17年到現在,如果是四環以里的房子,基本上市供不應求的狀態。5-6環內的新房,逐漸接近去化完的狀態。6環外的房子,價格一直是比較低的狀態,有些跌的還比較厲害。”

實際上,在剛剛過去的2020年里,北京樓市合計成交新建商品住宅達49189套,創5年來新高;二手住宅累計成交達168839套,也是近4年來最高紀錄。但成交量的大幅上升,并未帶動價格的相應上漲。

據國家統計局數據顯示,2020年截至11月,北京一手房上漲基點不到滬深廣的一半,相對市場化的二手房上漲基點雖與上海/廣州差不多,但遠遠跑輸深圳。

造成這個局面的原因,與北京樓市近兩年獨特的產品結構有關。過去幾年,北京推出了大量的限競房。僅在2020年,限競房幾乎貢獻了北京新房的半壁江山。但占比越來越大的限競房給樓市帶來的直接影響是,它不僅拉低了整體樓市的一手房房價,同時也抑制了二手房房價的表現。

中原地產首席市場分析師張大偉也認為,北京本輪房價上漲主要是西城、海淀等地的學區房需求,其他區域房價有些還在下降,特別是供應井噴的限競房區域,比如亦莊、順義等。“學區房帶動的漲勢很難帶動全市房價上漲,目前看限競房供應量還會有一年的高位,限競房供應少的區域很可能被拉動,但順義、大興、房山等限競房供應多的地方,短期內房價不會大漲。”

不過,限競房對北京樓市的攪動正在迎來拐點。2020年的北京土拍市場中,不限價宅地開始重新占據市場的定價權,成交量占比75%。這也意味著,未來市場將重新回到商品房主導的局面。

多宗不限價地塊的出讓,進一步帶動了人們對房價抬升的預期。但土地結構變化帶來的漲價趨勢,并不足以支撐像深圳、上海一樣的上漲行情。李明說道,“這個跟北京的政策基調有關。北京樓市一直在求穩,行政管控力度比較強,而深圳,上海的行政管控力量相對較弱。另外也跟整個城市的底蘊有關系。北京的開發商,中介公司都比較謹慎,傳導氣氛沒有那么強。”

作為全國調控最嚴厲的城市,北京的樓市風向具有舉足輕重的意義。即使在上海、深圳因為炒房頻登頭條的2021年里,北京樓市依然處在最嚴調控的高壓下。年初的一系列“打補丁”政策再次說明,當資本風暴席卷而過的時候,樓市暴漲行情的主角里,沒有北京。