房地產市場發展的邏輯將會被重構 未來高增長將一去不復返

自8月20日住建部和央行在重點房企座談會上提出“三條紅線”至今已過去近三個月。按照已知的“三條紅線”標準,房企被劃分為“紅-橙-黃-綠”四檔管理。

受此影響,三季度房企投資金額大幅下滑26%,尤其9月份,TOP50房企投資金額呈現斷崖式下跌,單月投資金額較二季度均值下降42%。從長遠來看,房地產市場發展的邏輯將會被重構,未來高增長將一去不復返。

具體到不同檔位的房企來看,投資分化日益明顯,紅、橙兩檔房企拿地力度顯著放緩,投資踩“剎車”,9、10月份平均投資金額較前8月平均分別下降了25%、22%,綠檔房企則保持穩定,單月投資金額并未出現斷崖式下跌,受到政策調控影響較小。

在高增長不復存在的大背景下,企業如何在發展過程中保持財務穩健,順利跨越周期風險,成為需要思考的重要命題。

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01

紅檔房企投資金額下降25%

8月20日發布的“三條紅線”資管新規,成為房企年內投資轉折的“分水嶺”,房企整體投資力度持續下降,拿地表現分化明顯。

具體來看,紅色檔位房企9、10月份平均投資金額較前8月平均下降了25%,橙色檔位房企也大幅下降了22%,黃色檔位房企投資力度降幅則縮小至12%。

反觀綠檔房企,投資力度僅微降2%,幾乎沒有受到影響,整體保持穩定。

以TOP50房企陣營來看,四檔房企的投資變化更為明顯。紅、橙、黃三檔房企單月投資金額從9月開始下行,9-10月份投資金額較年內最高峰下降70%左右,政策影響力度較大。

綠色檔企業9-10月拿地金額仍然居高不下,其中10月份拿地金額甚至出現上揚的趨勢,整體投資節奏保持穩健偏積極,相較于年內拿地峰值,9、10月份僅微降8%和5%。

從拿地銷售比看,銷售50強房企中紅、橙、黃色檔位房企的拿地銷售比自8月以來持續下降,其中紅色檔位房企的拿地銷售比已經降至0.1左右。

綠色檔位房企在9、10月份也保持較高拿地積極性,10月單月拿地銷售比甚至達到0.49,高于1-8月整體水平。

表:銷售50強房企中各檔位房企1-8月累計拿地銷售比及9、10月單月拿地銷售比

數據來源:CRIC

02

下半年綠檔房企投資發力

在相對嚴格的監管政策下,綠檔房企之所以能夠保持較高的拿地積極性,與其穩健的財務數據和拿地節奏不無關系。

從典型綠檔房企單月拿地金額變化情況來看,以中海、保利為例,兩家房企在上半年拿地節奏相對較為保守,下半年開始逐漸發力,7-10月份拿地金額較上半年拿地金額已經分別上漲了15%和30%。原因在于,此類房企投資節奏往往后置,拿地重心均放在三四季度,在政策收緊的情況下財務穩健,投資節奏影響較小。

除此之外,龍湖的投資力度則相對放緩。從投資金額來看,龍湖9、10月份投資金額連續下滑,且環比降幅分別達到39%、66%。

03

65%新增土儲位于一二線城市

綠檔房企在市場整體拿地力度下行的情況下,逆勢積極補倉核心城市的土儲。

克而瑞研究中心數據顯示,9-10月份百強房企約一半左右新增土儲位于一二線城市,而綠檔房企的投資比例達到了65%。

以龍湖和華潤為例,近兩個月,龍湖新增土儲中有9宗位于武漢、西安、福州等熱點二線城市,此外在常熟、三亞、無錫等三四線城市中的經濟強市也有所收獲。華潤近兩個月新增土儲中位于一二線城市達10宗,三四線城市新增土儲僅有2宗。

整體來看,在其他房企拿地謹慎的情況下,綠檔房企積極補充一二線城市土儲,不僅符合企業戰略,還將對其各項財務指標形成良性循環。

04

綠檔房企拿地成本進一步降低

從拿地成本來看,綠檔房企在近兩個月積極補倉的同時嚴控拿地成本,拿地成本進一步降低。

克而瑞研究中心重點監測的5家典型企業中,9-10月份拿地成本與前8月相比不升反降的房企有4家,其中龍湖、華潤的拿地成本降幅均在40%以上。而中海拿地成本則相對走高,究其原因主要是因為在北京、廈門競得高單價宅地,同時在無錫、東莞等熱點三四線城市拿地,推升拿地成本。

從地價/貨值比來看,綠檔房企也將拿地成本控制在合理范圍內,龍湖的拿地成本約占單位貨值的30%左右,保利拿地成本占單位貨值的近四成,此外華潤、中海和金地的拿地成本約占單位貨值40%左右。

此類房企典型的特征是,企業投資傾向于一二線城市,土地樓板價較三四線偏高,土地成本在總成本中比重較大,以此推斷綠檔房企的新增土儲將保持一定的盈利空間。

從本質上來講,“三道紅線”有利于行業趨穩向好發展,對靠高財務杠桿,盈利能力較弱的企業將是較大的考驗。政策嚴控之下,房企之間的分化日益加劇,大部分房企放緩拿地節奏,但財務優勢明顯的綠檔位房企正在低調補倉。

對于綠檔房企而言,能夠更好的從挑戰中把握投資機遇,補倉的同時能夠有效控制成本、保證盈利空間,這將對企業良性發展有著重要的意義,預計未來這部分企業的優勢更為明顯,業績表現和盈利水平將有進一步提升的可能,未來行業新一輪洗牌將加速到來。