長三角地區2月份溢價率繼續走低 高熱地塊數量進一步減少

導 讀

預計2月份溢價率繼續走低,高熱地塊數量進一步減少。

◎ 作者 /馬千里、邱娟

2021年1月,受以杭州為首的長三角二三線城市優質土地供應增加的影響,1月土地市場熱度有所回升,地價環比大增26%,土地流拍現象也在優質地塊占比提升的影響下明顯緩解,流拍率降至低位。就成交熱度表現來看,土地市場似乎在2021年初迎來了一個好頭,但鑒于調控政策的持續趨嚴,以及疫情反復下的經濟發展壓力,2021年土地市場依舊面臨巨大挑戰。就短期市場走向而言,作為先行指標的土地供應也已出現了顯著變化。為此,本文將結合近期供地規模、供地質量和政策導向等指標進行綜合分析,對企業接下拿地提供可行性的建議。

01

供地規模:1月總供應量低于去年同期

一線同比“腰斬”

受疫情和季節性因素的影響,2021年1月土地供應量明顯減少,僅有1.5億平方米,較去年12月降幅超五成,同比也下降了12%,重回2020年以來的月度低位。

分能級城市來看,市場表現基本一致,同環比均呈下降趨勢。其中,一線城市供應規模環比降幅最突出,高達75%,僅201萬平方米,與去年疫情最嚴重的2月份基本持平,同比來看,供應量也已經腰斬。究其原因,主要是受上海供應明顯減少的影響,無論是2020年12月,還是2021年同期的1月份,上海均有大量土地供應,尤其是2020年12月,供應建面高達565萬平方米,并且兩個時間段均有高總價、大體量地塊供應,分別是176億元的黃浦區豫園社區地塊、310.5億元的徐匯濱江地塊;此外,2020年12月供地相對較多的北京本月僅供應了1宗商辦地塊,供應量僅5萬平方米。

二線城市土地供應量環比12月降幅高達六成,較去年同期降幅也超三成。除鄭州、貴陽、大連、福州和合肥等城市供應環比上漲外,其余城市供應量環比均呈下降趨勢。尤其是重慶,1月供應量僅有212萬平方米,較去年12月供應規模減量超800萬平方米。此外,成都、長沙、武漢和杭州等城市土地供應規模環比減量均超200萬平方米,二線城市供應端明顯收緊。

三四線城市供應環比“腰斬”,同比表現稍好,下降了5%。究其原因,主要是受到季節性因素的影響,上月供應量較高的徐州、紹興、鹽城等長三角城市供應量明顯較少;典型如徐州,1月供應量僅48萬平方米,環比12月減量205萬平方米,同比去年1月減量更突出,高達261萬平方米。

02

典型城市:六成城市土地供應不及去年同期

武漢供地僅為去年同期1/10

考慮到季節性因素的影響,大部分城市1月供應量不及去年12月在意料之中,因此我們更多地分析同比變化情況:

在CRIC重點監測的32個一二線城市中,推地量同比下滑的典型城市有20個,涉及武漢、長春、上海、蘇州、成都、石家莊、太原等城市,占比超六成;其中武漢減量最突出,超過300萬平方米,1月僅掛牌3宗土地,涉及經開區和蔡甸兩個區域,總供應量僅45萬平方米,同環比降幅均接近9成,降幅居于一二線城市前列。此外,上海1月土地供應量較明顯減少,全國僅掛出8宗地;就土地性質來看,與去年12月保障性土地密集掛牌相比,1月上海保障性土地供應也明顯減少。

而土地掛牌量超過去年同期的城市僅有12個,占比接近四成。典型如鄭州、寧波、貴陽、昆明等城市,1月土地供應建面環比增幅多在100%以上、增量均超60萬平方米。尤其是鄭州,全月土地供應高達301萬平方米,較去年同期增加146萬平方米。

總的來看,受春節假期的影響,土地供應量明顯減少成為絕大多數城市的“共性”。當然,也有供應周期波動的影響,由于去年12月份中西部二線城市供應較多,譬如重慶12月份土地供應量高達1025萬平方米,這些供應較多的城市1月份供應量波動性減少,反之12月份供地相對較少的鄭州、貴陽、大連1月份供地反而明顯增加。考慮到供應量減少的城市具有壓倒性優勢,再疊加2月份春節假期的影響,2月份成交規模下滑在意料之中。

03

供應結構:優質地塊占比下降

長三角依舊是潛在最大“熱源”

伴隨著熱點城市土地供應量的明顯減少,供應優質地塊供應力度也在明顯下降。我們以高總價(出讓總價超過10億元)的土地幅數占比和高單價(起拍單價超過1萬元/平方米)的土地幅數占比來看,1月份出讓地塊中高總價地塊占比為1.8%,環比去年12月和同比去年1月均有明顯下滑,降幅分別為1.4和1.0個百分點;起拍單價超過1萬元/平方米高單價地塊的比例同環比也有明顯下滑,降幅分別為0.5和1.0個百分點,僅有1.6%,這一系列數據均表現2月份優質宅地將會越發稀缺。

從數量上來看,1月優質地塊供應(總價超10億或起拍樓板價超1萬元/平方米的地塊)總幅數僅52宗,環比去年12月下降了六成之多,同比去年同期也下降了兩成。分城市來看,上海、福州和南京高品質地塊更多,優質地塊幅數均5宗。此外,無錫、寧波、南通、佛山、廣州、東莞、蘇州等城市也表現比較突出,均超2宗(含)。值得注意的是,長三角城市優質土地供應量合計30宗,占全國占比近六成,是優質地塊的主要供地區域,也是土拍市場潛在的最大“熱源”。

其中上海表現尤為突出,其中備受矚目的當屬處于內環內的虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊,起拍總價高達47.2億元,起始樓面價高達77179元/平方米,該地塊起拍價創下了周邊同類地塊新高,考慮到該地塊區位佳,并且出讓條件比較寬松,勢必會引發房企的一番激戰,可售樓面價大概率會超越去年七月金隅在楊浦拍下的江浦宅地(該地塊成交樓面價85764元/平方米,溢價率高達38%)。不僅如此,普陀區石泉社區也有一宗純宅地出讓,該地塊位于內中環之間,毗鄰中山北路內環高架路500米左右,區位較佳。同樣值得注意的是,該地塊起拍價為47.4億元,起拍樓板價高達61952元/平方米,這一價格較周邊同類地塊的起拍價也有大幅提升(去年12月大華以總價30.6億元競得同位于石泉社區、毗鄰該地塊的一宗商住地,住宅部分起始樓板價為53851元/平方米,住宅成交樓板價約合63307元/㎡),并且參考周邊而周邊商品住宅房價約在10萬元/平方米的售價來看,成本壓力還是比較大的。除此之外,浦東川沙、浦興社區也有多宗優質宅地出讓,尤其是浦興宅地,起始總價60.0億元,起始平均樓板價約為23740元/平方米,也值得房企重點關注。

廣州2月也有多宗優質地塊供應,其中備受關注的海珠區石崗路AH050946地塊已于2月1號成交,該地塊起拍樓面價34490元/平方米,是海珠區起拍樓面價第三貴的地塊,僅次于琶洲新港東路地塊、大干圍地塊,最終地塊被中海以封頂價22億元+450平方米配建面積奪得,折合樓面價50526元/平方米,目前是廣州土地樓面價第五高地塊。春節后海珠區赤沙車輛段綜合體TOD地塊也將迎來土拍,該地塊總建面達30.4萬平方米,起拍總價82.3億元,折合樓面價約27087元/平方米(不計入上蓋),采用“競價+競配建+搖號”方式,設置最高限制地價約119.4億元,封頂競配建政府性房源建筑面積75600平方米,地塊最高樓板價可達5.2萬元/平方米,雖然地塊位置比較優越、配套佳,但由于總價較高,加之要求競買人須具有10年以上地鐵線網建設、運營、管理經驗,符合競買條件的企業相對較少,因此地塊大概率會以較低溢價成交。

除滬、廣兩城以外,福州、南京、東莞、南通、無錫等二三線城市也有部分優質地塊值得關注。就以無錫為例,1月有4宗起拍價超過1.4萬元/平方米的土地掛出,分別位于錫山、經開和江陰,由于區位均比較優,部分地塊還有“學區”加持,預計房企競拍會比較激烈。

04

市場預判:金融監管收緊下溢價率還將下滑

上海、廣州等市拿地機會仍可重點關注

受以杭州為首的長三角二三線城市優質土地供應增加的影響,1月份土地成交熱度低位回升,但依然低于二、三季度平均水平。就土地掛牌量來看,受季節性因素的影響,1月土地供應量明顯減少,較去年12月降幅超五成,同比去年同期,供應量也下降了12%,創下去年3月份以來的歷史低位,尤其是一線城市,同比也已“腰斬”。考慮到2月仍受春節假期的影響較大,預計接下來的供應將會維持較低位。

土地整體供應量減少的同時,優質地塊供應占比明顯減少,1月份出讓地塊中高總價地塊和高單價地塊占比同環比均有明顯下滑。起拍價超過3萬元的優質宅塊僅有4宗,其中上海3宗、廣州1宗。在上述因素的疊加影響下,預計2月份溢價率繼續走低,高熱地塊數量進一步減少,并向上海、廣州、無錫等少數熱點城市集中。不過在這些優質土地占比高、同時熱度也比較高的城市,建議還需仔細測算拿地成本,避免后期利潤空間或現金流不足的風險。

排版 | 太陽