有這么一個地方雖然頂著天河的頭銜卻常常被人遺忘

有這么一個地方,雖然頂著“天河”的頭銜,卻常常被人遺忘。

漲幅也一直跑輸大盤,5年間,珠江新城、天河北的漲幅接近100%,而它卻只有約60%,甚至跑輸荔灣、越秀、海珠等地。

這個地方,就是位于天河最北端的龍洞板塊。

龍洞雖然屬于天河,但感覺就像不是親生的,各種配套甚至還不如花都或增城的某些區域。

小鎮風格的城市界面,只有龍洞小學和89中兩個學校,地鐵目前也只有6號線在龍洞設有植物園和龍洞兩個站。

不過龍洞好歹也是天河,占據離核心區近的地理優勢,如果自駕,通過華快和環城,半小時內基本可以抵達廣州的心臟區域。

那么,該不該趁現在,賣掉龍洞的房子,置換到更核心或更有增長點的板塊呢?

翻譯的更共性一點:該不該換掉上漲動力不足的板塊,置換到上漲動力足的價值板塊呢?

這是一個粉絲朋友的付費咨詢,隱去客戶相關敏感信息后,發出供有類似問題的朋友參考。

一、客戶情況

客戶需求梳理

1.基本情況:兩套房產,一套有貸款,一套無貸款,家庭月收入4萬,目前持有現金120萬左右,打算將位于天河龍洞的瑜翠園二手(有貸款)賣出置換,騰出名額,且回籠資金300萬左右,總計420萬;

2.目的:趁牛市賣掉手中稍差資產,置換優質標的,純投資,可以持有5年及以上;

3.意向區域:黃埔、天河、海珠,或者其他有投資價值的區域也行;

4.預算:總價450萬;

5.標的:小三房。

客戶提出問題

1. 是買限購區一套,還是買新塘兩套?

2. 推薦值得投資的區域,及具體樓盤?

二、樓市大小姐回復

大方向上的建議

龍洞,屬于天河的后漲板塊。

從貝殼、鏈家等平臺數據,及詢問合作渠道,龍洞板塊目前正處于補漲的進程中,且整個板塊貨量不多,包括植物園地鐵站周邊的四大金剛、育龍居和瑜翠園,掛牌量都不多,呈現客多房少的局面。

客戶打算賣掉的瑜翠園二手,缺點確實非常明顯:地處天河最北端的龍洞,被廣河高速、華南快速、春崗立交環繞,無地鐵,周邊城市界面較差。

但優點也是很突出的:1.3.3萬左右的單價;2.頂著天河的頭銜;3.還是整個板塊內為數不多的次新盤,小區品質尚可;4.又有東面1公里左右漁沙坦村舊改的利好;5.從貝殼上的大數據看,瑜翠園在那一片,受關注度僅次于保利林海山莊,且成交數據也在前三。

天河!3.3萬!在這個價格面前,樓盤一切的缺點都會被掩蓋,畢竟矯情歸矯情,終究還是得向荷包里的銀子低頭的。

所以,個人判斷,瑜翠園是有補漲空間的。

本來不建議你現在賣掉,因為當前情況特殊,置換的難度會很大!就算你現在賣出,拿到錢估計也要下半年,做最壞打算,甚至有可能去到臨近年底的時候,等那時,廣州該漲的也漲的差不多了,沒有漲的,也不會再漲。

但是,在跟你微信溝通了你房源的具體情況后,我改變了想法,你的這套房源,還是得在這輪牛市中出掉,否則,比較容易砸在自己手里,因為硬傷確實太過明顯。

好貨不怕拿,但孬貨,趁牛市解套,方為正道!

好了,廢話不多說,先給出幾點大方向上的建議:

【建議一】嘗試快速完成置換。當前情況,置換其實是不好操作的,因為:

你現在賣出,相當于以4月份的價格賣掉了你的房子,而你很有可能要到10月份或者更后,才能拿到房款去買,也就是說,你只能買到10月份的價格;

我前面分析過,龍洞是在補漲的,且廣州這輪行情,在調控的作用下,快牛會變成慢牛,其往上走的趨勢,大概率還會持續大半年,所以,4月賣,10月買,對你來說,很吃虧!

針對這種情況,我們說,投資很重要的一點,就是用盡可能早的錢,去買未來的資產,人為制造時間蟲洞,來創造利潤。所以,我給出兩種思路供參考:

思路一,割肉縮短時間差。優先7成首付及以上客戶,并對此類給出具有吸引力的讓利幅度,割點肉,盡快出手,騰出名額和資金,再盡快買入,縮小一賣一買中間的時間差,不過這種比較考驗再買的選籌能力,因為如果你選的籌較差,又不漲的話,損失會更大;

思路二,通過遠期合同縮短時間差。什么意思呢,就是去市場上,找可以簽遠期合同的二手或一手樓盤,然后房子不割肉放賣,當然,目前情況下,這種操作不確定性太高,時間不好把控,此類房源也不好找。

所以,這個建議操作起來,相對沒那么穩妥,僅作為一個方向供參考。

【建議二】不割肉,慢慢賣,在牛市末期將房子賣出,待賣出拿到房款后再買。趁這輪牛市盡量吃點漲幅,等賣掉后,再分析那時的樓市情況,如廣州還有機會則入廣州,否則,將視野擴大,關注一些強二線城市的機會,如佛山、重慶等,將手上的資金先滾動起來,再擇機入廣州,這是一種曲線救國的打法,也是最穩妥的一種打法。

【建議三】300萬的房子賣出,置換450萬的標的,沒有多大意義。對于置換投資的,我一般建議最好一套變兩套及以上,或100萬變200萬,或100平變200平,也就是說,各項指標,至少翻倍,這樣的置換才是有價值的,才能抵消交易成本所造成的損失,如果你300萬的房子賣出,只置換450萬的優質資產,在目標標的單價更高的情況下,平米數可能還更少,那么這個置換,在我看來意義就不大,這里面牽涉到較為復雜的家庭資產配置問題,不展開。

【建議四】不要等,動用你手頭的120萬,結合自身情況,看能不能先買。找的這張房票,有限購區資格就買限購區,沒有就去看看新塘,或者佛山的北滘新城。

【建議五】我們說置換是非常講究時機,也非常依賴置換和被置換標的具體情況的,否則,很容易完成一個“兩頭挨巴掌”的操作。之前有朋友問,要不要趁現在把新塘的賣掉換到天河,我說,你這不是被兩頭屠殺嗎?如果你在天河沒漲起來之前完成置換,那ok,問題現在天河已經漲了,你在大家都開始買新塘的時候賣出,去置換天河,那不是兩頭挨巴掌嗎?

問題回答

1.是買限購區一套,還是買新塘兩套?

能買限購區,還是先買限購區,不過以你的條件,如果房票夠,完全可以兩套限購區,或一套限購區,一套新塘。

因為你們的貸款資質還是很優質的,不過具體仍需要你根據你自身情況,綜合權衡,來做決策。

2. 推薦值得投資的區域,及具體樓盤?

別再去追高了,與其卑微的去跪舔熱點區域的業主,還不如提前埋伏在還不那么熱的板塊。當前建議關注的板塊和樓盤如下:

白云: 嶺南新世界、富力桃園、富力半島、金碧新城、金域藍灣、怡新花園、時代玫瑰園、保利西海岸;

荔灣:荔港南灣、新世界凱粵灣、新世界逸彩庭園;

番禺萬博板塊:廣州雅居樂花園、劍橋郡佰利山、自在城市花園一二期、中鐵諾德名都;

新塘:東方名都、金澤豪庭、豪進廣場、盛世名門、鳳馨苑;

PS.因不知你具體買入的時間,市場是動態的,隨著時間的推移,會有變化,上述建議,僅為根據當前情況給出,祝順利!

[email protected],買的房,都升值!