2020年哪個城市全國資本都想來投資

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2020年,哪個城市,全國資本都想來投資?

當然是武漢。

自從2020年疫情在武漢爆發,米宅的后臺經常被粉絲留言問,能不能去武漢,買個房子。

但是這個問題是啥答案,說實話,我們也不清楚,因為米宅對于武漢最近的實地市調還是在2018年。

現在,三年過去了。

對于一個城市三年發展或許變化不大,但是對于房地產市場,三年之前和三年之后的市場可能完全完全變樣。

為了獲取武漢的第一手信息,我們在本月來到了武漢,準備用自己的步伐丈量三鎮,尋找那個問題的答案。

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武漢在解放初期就是出了名的大,所以有大武漢之城。

而又經過了將近70年的發展,城區面積又擴展了幾倍,所以更大。城區面積更大,就意味著房地產板塊眾多,就意味著房地產市場更加復雜。

對于武漢的房地產板塊,我找到了一張相對比較有價值的板塊劃分圖。

不過,面對這三四十個多個板塊,仍然不知道如何下手。我把這個問題,請教了當地房地產從業人士,他就對我說了二句話。

第一、在武漢,如果你實在不知道你應該去哪里買房,那么你就去光谷。

第二、在光谷買房,或許不是當時最好的選擇,但也絕不是最壞的選擇。

于是,我們市調的第一站選擇了光谷。

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然而,當你真正到了光谷,你就會發現,光谷絕不是我們一個普通外地人理解的那種幾十平方公里,有十幾個項目的房地產板塊。

首先,光谷非常大。

廣義的光谷占據了武漢市區絕大部分的東南區域。

不僅是上圖顯示的光谷中心城那一塊,中心城板塊周邊花山、左嶺、未來城、關山、南湖、流芳實際在銷售員的口中上也算大光谷區域,甚至更靠南廟山、湯遜湖南、藏龍島區域也被有的人稱為光谷南,沒辦法誰叫光谷IP大,誰都要來蹭這個熱度。

另外,光谷發展也是分明顯的代際的。

這是我在一家售房部拍到了光谷發展代際圖,有一定參考價值。

光谷實際上就是最早的武漢東湖開發區,所以光谷的管理機構現在仍然叫武漢東湖開發區管委會。

光谷有三個代際,光谷1.0版本就是圍繞魯巷廣場展開,在那時魯巷廣場轉盤以及周邊的民族大道珞喻路是其核心。

光谷2.0版本的核心就是關山大道。市場上風頭最勁,現在是光谷的3.0版本,其公認的核心就是光谷無路和高新大道的百萬方地下商業。

當然,在更向東未來城板塊甚至左嶺,現在又冒出光谷4.0版本,不過更多的屬于遠郊開發商的炒作。不過,聽朋友講鄂州現在開始整光谷5.0版本,更是一個笑話。

所以,光谷核心是個不斷變化的過程,順著高新大道一路向東。

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不過,我們現在值得研究的是光谷3.0版本,也就是光谷已經被公認,且發展比較良好的板塊。

認知這個大板塊,先看下圖。

現在的光谷中心城,實際上包括兩個組團,兩個配套板塊。

中心城板塊是由兩個組團組成,北區組團和南區組團。

兩個組團以關豹高速為分界線,緊緊靠著,關豹高速政府已經發文今后將會變成高新三路。

現在的北區道路90%已經暢通,公共配套設施陸續落地,代表性的板塊成熟程度如下圖。

南區正在修路,大車出沒,公共設施落地的較少,代表性的場景是這樣。

一南一北兩個組團,發展差距大約在3年到5年,不過可以肯定的是兩個組團都沒有問題,因為大量企業已經入住或者準備入住。

比如,華為、國家存儲器基地、華星光電、新思科技、新能源研究院、銳科激光等,這些企業拿出那個都能夠讓一個三線城市激動不已。

而且當我們開車來到這個板塊的西邊界,也就是光谷2.0和3.0的交匯處,我們看到了這樣的情形。

街上人很少,但是兩邊停滿了各種車輛,是一個典型的成熟開發區或者科技園運作的場景。街上沒人不代表著區域沒人,碼農都在寫字樓里安安心心的996,一旦下班街上馬上形成擁堵。

光谷3.0版北區,距離上圖展示成熟科技園不到2-3公里,是一個典型的可以外溢輻射距離,可以想象不久光谷3.0版的兩邊道路也會變成這樣。當然南區會慢一些,然而風險也比較小,只是一個時間問題。

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不過至于光谷中心城較遠的左嶺和花山區域,則和光谷有比較寬的斷裂帶。

我們開車順著主干道高新大道,向東走了至少半個小時才來到武漢和鄂州邊界的左嶺組團。這一段時間武漢和鄂州合并的消息江湖風聞,讓這個兩市交界的小鎮房地產變得非常的火熱,不到二年時間高層平均售價從8000元現在上升到了13000元。

這個組團典型場景是這樣:

兩邊高樓林立,商業比較繁華,臨近晚飯人也較多,但這只是第一印象。

仔細看,這個迷你小城管理水平也只是一個鎮的水平,兩邊車輛亂停亂放,人們走路不按交規,街上流動攤販橫行,商業水平也相對較低。

而且一旦出了主街道,人流車流密度馬上降低,再走一個紅燈基本上可以說人跡罕至了。

這是一個典型的睡城半睡城的城市組團。

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鋪墊了半天,那么究竟這個板塊的房子能不能買,怎么買呢?

先說這個區域的房價,根據實際調查。

以下均為高層毛坯價格核算:

光谷中心城北區項目基本上價格在18000-23000。

光谷中心城南區價格基本上在16000——18000。

左嶺組團項目不多,價格在14000左右。

花山組團,項目較多,價格在14000-17000。

首先項目還是首選北區,尤其是沿著高新大道兩邊的項目分布,沒有任何風險。當然距離光谷五路越近越好,因為那里一定會成為下一個武昌的區域中心板塊。

光谷中心城南區現在比較荒,但是未來一定也是沒有問題的。別忘記這些企業背后一定會帶動更多的上下游公司進駐區域,對于未來住宅量需要也是巨量的。

雖然中心城和左嶺差價可以達到5000元,而且也通了地鐵,但是還是不建議買,寧可中心城南北區買個小的,也不去左嶺買個大的。因為那就是個鎮,管理是鎮,配套是鎮,雖然抱著光谷的大腿,但是未來估計也就是芝麻大的潛力。

對于花山,也不建議,在價格一樣的基礎上,雖然那里成熟度大于中心城南區。但是畢竟距離中心城中心核心大路高新大道太遠,不把中心城填滿,很難輪得上花山去庫存。

畢竟整個區域未來至少十年是圍繞中心城板塊展開,距離中心城的遠近,決定了這個區域未來的升值潛力,而不是現在的成熟度。